Чтобы обзавестись собственным жильем, без единовременной выплаты его полной стоимости, многие решают оформить ипотеку на квартиру. Однако, некоторые люди выбирают неподходящий вариант недвижимости, который не проходит одобрение в банке. Рассмотрим, почему некоторые квартиры не подходят под ипотеку, как избежать отказа и сделать правильный выбор.
Базовые условия ипотечного кредитования
Претендентам, желающим купить недвижимость в ипотеку, необходимо предоставить банку доказательства своей платежеспособности и комплект бумаг. Если подтверждается наличие достаточного уровня дохода, и будущий ежемесячный платеж составляет менее 50% от указанной суммы, то происходит одобрение заявки. Однако, это не единственное условие для покупки квартиры на кредитные средства.
Выбранное жилье должно соответствовать ряду критериев. На согласование подходящего варианта квартиры, а также оформление ипотечной сделки – банки предоставляют до 90 дней.
Необходимо понимать, что банк в процессе кредитования берет покупаемую недвижимость в залог до момента погашения стоимости и процентов. Поэтому выполняется тщательная проверка технических и юридических аспектов, касающихся жилья. Это позволяет уменьшить риски потери собственности после совершения сделки.
Поэтому согласие банка на выдачу жилищного кредита недостаточно, необходимо также получить у банка одобрение выбранного для покупки жилья. Необходимо, чтобы оно понравилось не только заёмщику, но и банковским экспертам.
Так к примеру, нахождение квартиры в старом жилом фонде, признанном аварийным или оценивающимся с износом от 65%, то скорее всего ипотеку не одобрят. Однако, если жилье располагается в сталинке с хорошим техническим состоянием, то кредитный договор будет оформлен.
Расскажем, на что обращают внимание банки в процессе оценки недвижимости. Еще подробно опишем характеристики квартиры с перепланировкой, на которую можно взять ипотечный кредит.
Подходит ли квартира под ипотеку как узнать?
Требования к ипотечной недвижимости у многих банков отличаются. Ознакомиться с ними можно на официальных сайтах кредитных организаций. Тем не менее существует перечень стандартных критериев. Среди них:
- соответствие нормам СНиП, СанПиН:
- расположение объекта на территории РФ;
- отсутствие не несогласованных перепланировок, прочих изменений;
- уровень износа технического состояния до 65%;
- отсутствие объекта в плановых списках домов, подлежащих сносу из-за реновации территории или других причин;
- наличие подключения к центральным сетям инженерных бытовых коммуникаций;
- отсутствие обременений, включения в перечень арестованного, залогового имущества.
Кроме этого, необходимо учитывать особые условия, которые предъявляются к жилью в новостройках или на территории загородных участков, коттеджных поселков, таунхаусов. Например, для получения одобрения на ипотеку для загородных домов, важна их удаленность от крупных населенных пунктов. Они должны располагаться не дальше 50-100 км от административных центров, а также не быть включенными в перечень памятников архитектуры.
Какие требования банка к квартире под ипотеку в новостройках?
Покупка недвижимости на этапе проектирования или застройки намного выгоднее по цене. Но и для нее понадобится прохождение этапа аккредитации в банке. Кредитное учреждение проверяет объект, изучает девелопера, сроки сдачи.
Банковские сотрудники проводят анализ репутации застройщика, его деятельности и документации. При наличии каких-либо недочётов, покупку квартиры в возводимых домах могут не одобрить. В случае положительного решения и выдаче банковской аккредитации, заёмщик может смело направлять комплект бумаг для оформления сделки с недвижимостью в новом жилом комплексе. Однако необходимо учитывать, что даже скрупулёзная оценка девелопера экспертами банка, не гарантирует своевременную постройку и сдачу объекта в эксплуатацию.
Если для ипотеки выбраны апартаменты в новом доме, то они должны соответствовать дополнительным условиям. Для получения положительного решения от банка, стоит проверить назначение такой недвижимости. Не получится купить таким способом апартаменты, у которых указан статуса офисного, торгового или складского помещения. Также в качестве ипотечного жилья не подходят объекты, располагающиеся на территории бывших гостиничных комплексов, санаториев, лагерей отдыха.
При выборе дома, находящегося на этапе реконструкции, существует требование к году постройки. Одобрению в этом случае подлежат те объекты, которые возвели с 2000 года.
Как определить, подходит ли квартира под льготную ипотеку?
Программы жилищного кредитования по сниженной ставке на уровне около 7% обеспечивают возможность покупки квартиры только в новых домах. Такой условие распространяется на большую часть потенциальных заёмщиков, но не на всех. Участвовать в таких программах, выбрав недвижимость на вторичном рынке, могут жители Дальнего востока России. Для них разработана «Семейная ипотека». Главными задачами льготных жилищных кредитов выступают: поддержка застройщиков, ускорение процессов продаж, рост населения за счёт переселения людей на территории Дальнего востока, привлечение ИТ специалистов для проживания в России.
Какие варианты перепланировки делают квартиру неподходящей для оформления ипотеки?
Разрешение на покупку жилья выдается банками, при условии согласовании имеющихся инженерных изменений. Не получится оформить ипотечную сделку в следующих случаях:
- выполнено незаконное объединение жилого пространства комнаты с лоджией или балконом;
- демонтированы несущие перегородки без согласования с БТИ;
- изменено расположение отопительных приборов – переставлены из помещения на балкон или лоджию;
- квартира с газоснабжением превращена в студию, в которой жилая комната объединена с кухней;
- расширена площадь санузла с помощью присоединения квадратных метров комнат;
- внесены изменения в расположение инженерных коммуникаций: сетей водоснабжения и водоотведения.
Квартиры подходящие под ипотеку не могут содержать вышеперечисленных вариантов перепланировки. Это объясняется тем, что данные изменения ведут к повышенному риску предъявления исков с требованиями по восстановлению первоначальных характеристик, штрафам со стороны надзорных ведомств к владельцам, снижению безопасности эксплуатации жилья.
Однако, некоторые кредитные учреждения готовы одобрить ипотеку, если в квартире не были демонтированы несущие стены. К примеру изменения касались только увеличения площади санузла посредством присоединения нежилой территории – коридора.
Рассмотрев приведенные критерии, можно определить какая недвижимость подходит под ипотеку. Благодаря этому, намного проще сделать правильный выбор в пользу той квартиры, у которой больше шансов на одобрение банком.